Zentrales Mieter- und Flächenmanagement
Ein Liegenschaftsinformationsmodell (LIM) mit COLNEO

WALO Bertschinger AG
Verankert in der Schweiz und international tätig wird WALO als Familienunternehmen in 4. und 5. Generation geführt. Seit über 100 Jahren setzt WALO auf die Verbindung von Beständigkeit und Innovation. Mit Leidenschaft und Pioniergeist stellen wir uns neuen Herausforderungen im Bauwesen und sind federführend in der Entwicklung einzigartiger Technologien und neuartiger Materialien.

Die Aufgabe
Die Firma WALO nutzt in der Schweiz an ca. 45 Standorten insgesamt mehr als 80 Gebäude. Die Immobilien befinden sich in unterschiedlichen Konstellationen: teils im Eigentum, teils gemietet und teils gepachtet. Diese Immobilien gilt es zu verwalten und entstehende Kosten sowohl zu optimieren als auch auf die internen Abteilungen verursachergerecht zu verteilen.
Hier gewinnt das Konzept des „digitalen Zwillings“, als Liegenschaftsinformationsmodell (LIM) zunehmend an Bedeutung. „Ein LIM stellt ein realitätsgetreues, digitales Abbild (digitaler Zwilling) des Ist-Zustands von Liegenschaften dar. Im LIM sind Daten gespeichert, die für die Bewirtschaftung (Verwaltung, Betrieb, Instandhaltung) sowie für Veränderungen (Erhaltung, Verbesserung, Um- und Rückbauten) eines Gebäudes, erforderlich sind. Zusätzlich zu den geometrischen (graphischen) und alphanumerischen Daten sind Dokumente verlinkt und Metadaten vorhanden, die viele weitere Informationen enthalten können.“ (Quelle: Bauen Digital Schweiz , LIM-Arbeitsdokument)

Lösung
In einer gemeinsamen Initiative entwickelten verschiedene Unternehmensbereiche, darunter das Technische Büro, die Unternehmensentwicklung sowie die Immobilienabteilung, interdisziplinär ein LIM-Modell für WALO.
Der erste Schritt bei der Entwicklung des LIM-Modells war die Erstellung eines dreidimensionalen Gebäudemodells basierend auf vorhandenen, teilweise jahrzehntealten, 2D-Plänen. Die Gebäudestruktur wurde als 3D-Hülle mit definierten Räumen modelliert, um eine einfache, aber präzise digitale Repräsentation der Liegenschaften zu gewährleisten.
Anschließend wurde das Modell mit spezifischen Informationen angereichert, darunter:

• Definition von Mietbereichen, Nutzungskategorien und Raumeigenschaften
• Modellgestützte Flächenberechnungen
• Verknüpfung von Dokumenten und Fotos mit den Objekten

WALO optimiert diesen Prozess durch eine zentrale LIM-Verwaltung in der Cloud, die manuelle Eingaben reduziert und so Inkonsistenzen durch Fehleingaben oder unterschiedliche Schreibweisen vermeidet. Um dies zu vermeiden, wurde die Eingabe mit den COLNEO Formularen für DESITE durchgeführt. Über ein sog. Propertyschema können in COLNEO Attribute für Modellelemente definiert werden. Es ist möglich, neben Namen und Datentyp, unter anderem auch zulässige Wertebereiche zu definieren. In Abhängigkeit von der Ausprägung anderer Attribute können sich diese Wertebereiche auch ändern. Dadurch wurde eine fehlerfreie Dateneingabe ermöglicht.

Ein essenzieller Aspekt des LIM ist die zentrale Datenhaltung im COLNEO infohub. Diese Lösung ermöglicht es, sämtliche Immobilieninformationen an einem zentralen Ort zu verwalten. Dadurch können standortübergreifende Analysen schweizweit einheitlich durchgeführt werden.
Die Implementierung einer klar strukturierten Datenverwaltung gewährleistet eine konsistente und standardisierte Datenhaltung. Dies schafft die Grundlage für präzise Auswertungen und fundierte Entscheidungen im Immobilienmanagement.
Die Auswertung der Informationen wird unter anderem mit Microsoft PowerBI durchgeführt. Über die standardisierte und offene Schnittstelle (REST-API) des COLNEO infohub kann PowerBI auf die Informationen im LIM zugreifen. Somit lassen sich zentrale Fragestellungen effizient beantworten, wie beispielsweise:

• Welche Abteilung ist an welchem Standort eingemietet?
• Welche Mietzinskategorien existieren?
• Welche Nutzungsklassen gibt es?
• Welche Reinigungsintervalle sind für bestimmte Bereiche vorgesehen?
• Ermittlung der Höhe der Betriebskosten, wie Heizwärmebedarf
  

Ein weiteres wichtiges Element ist die Kostenverrechnung nach dem Verursacherprinzip. Die erhöhte Transparenz des LIM ermöglicht eine faire Kostenverteilung innerhalb des Unternehmens.

Fazit
Mit der Implementierung des LIM mit COLNEO wurde ein leistungsfähiges Werkzeug für das Mieter- und Flächenmanagement geschaffen. Die zentrale Datenhaltung, automatisierte Prozesse und die verbesserte Transparenz ermöglichen eine effiziente Bewirtschaftung von Immobilien. Durch die interdisziplinäre Entwicklung konnte ein praxisnahes und innovatives Modell etabliert werden, das langfristig einen nachhaltigen Mehrwert für die Immobilienverwaltung von WALO bietet.

Eingesetzte Software
thinkproject DESITE MD
COLNEO infohub und COLNEO Formulare
Microsoft PowerPlattform

Über COLNEO GmbH
Das Unternehmen wurde 2022 gegründet und setzt auf die langjährige Erfahrung seiner Mitarbeiter im Bereich der Entwicklung von Software für die Bauindustrie. Die COLNEO GmbH ist spezialisiert auf die Entwicklung von Software für BIM- und Informationsmanagement in der Cloud. Mit dem Ziel, Informationen zum Bauwerk den Beteiligten transparent zur Verfügung zu stellen und für möglichst viele Anwendungsfälle und Prozesse wiederzuverwenden.
Unsere Lösungen verbessern die digitale Zusammenarbeit in Bauprojekten und bringen die Digitalisierung des Bauwesens voran. Wir arbeiten praxisorientiert mit unseren Kunden zusammen und unterstützen bei der Einführung und Anwendung von BIM in Planungsbüros, bei Bauunternehmen und Bauherren.


COLNEO GmbH
Max-Fiedler-Str. 6
45128 Essen
www.colneo.com
info@colneo.com

Über Walo Bertschinger AG
Ein traditionsreiches Familienunternehmen, das in vierter und fünfter Generation geführt wird – das ist WALO. Seit über 100 Jahren setzt WALO auf die Verbindung von Beständigkeit und Innovation. Wir haben das Glück und das Privileg, ein vorwiegend in der Schweiz tätiges schweizerisches Unternehmen zu sein. Stabilität, Sicherheit und Wohlstand unseres Landes garantieren seit Jahrzehnten einzigartige Rahmenbedingungen.
Andererseits ist der Wettbewerb in der Schweiz genau so intensiv wie im Ausland. In diesem Umfeld wissen wir damals, wie heute sehr genau, was wir können und wofür wir stehen. Das ist auch der Grund, warum wir, die WALO-Familie, mit pragmatischem Optimismus in die Zukunft schauen und daraufsetzen, dass unser Unternehmen langfristig ökonomisch bestehen soll. Und wird. Die wichtigsten Voraussetzungen dafür sind: Kundentreue, Erfahrung, Verbundenheit, Stabilität, Tradition, Innovation, Mut, Risikobereitschaft und Glück.


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